晉建房字〔2024〕56號

各市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、太原市房產(chǎn)管理局、大同市規(guī)劃和自然資源局、山西轉(zhuǎn)型綜改示范區(qū)管委會建設(shè)管理部，人民銀行山西各市分行，國家金融監(jiān)督管理總局山西各監(jiān)管分局，各商業(yè)銀行：

　　為進一步加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管，實現(xiàn)預(yù)售資金監(jiān)管封閉運行，有效防范商品房逾期交付風(fēng)險，促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，按照《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號）、《商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》（晉建房字〔2022〕74號），提出以下工作要求，請認真貫徹落實。

　　一、規(guī)范商品房預(yù)售資金入賬

　?。ㄒ唬┐_保定金、首付款、分期付款、一次性付款等資金全額直接進入監(jiān)管賬戶。各級住建（房產(chǎn)）部門要加強政策宣傳，廣泛告知購房人，將定金以及有認購、預(yù)定性質(zhì)的費用（包括認籌金、意向金等）、符合個人住房貸款規(guī)定的首付款、分期付款、一次性付款直接全額存入監(jiān)管賬戶。監(jiān)管銀行要為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供預(yù)售資金收取專用POS機，確保通過該途徑收取的所有款項直接進入監(jiān)管專戶。有關(guān)部門辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案時，要核對預(yù)售資金已存入監(jiān)管賬戶的憑證。對于未按規(guī)定將預(yù)售資金直接存入監(jiān)管賬戶的，不得辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案。購房人采用分期付款的，開發(fā)企業(yè)要按照預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)規(guī)定，確保后續(xù)款項全部直接進入監(jiān)管賬戶，監(jiān)管部門要定期跟蹤監(jiān)測分期付款合同的資金到賬情況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀公司銷售商品房的，不得由房地產(chǎn)經(jīng)紀公司代收預(yù)售資金。

　?。ǘ┐_保貸款資金全額直接進入監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與按揭貸款銀行（包括商業(yè)銀行和住房公積金管理機構(gòu)）應(yīng)按照簽訂的按揭貸款合作協(xié)議約定，將按揭貸款直接劃入監(jiān)管賬戶，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報監(jiān)管部門備查，監(jiān)管部門應(yīng)對貸款資金入賬情況進行監(jiān)督檢查。購房人申請商業(yè)銀行按揭貸款和住房公積金貸款的，按揭貸款銀行應(yīng)當在購房貸款合同中明確監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶，并約定將按揭貸款全部直接劃入監(jiān)管賬戶。自本文件生效之日起，按揭貸款銀行未按照《個人購房借款合同》和《商品房買賣合同》約定將按揭貸款劃入監(jiān)管賬戶的，按揭貸款銀行承擔相應(yīng)的法律責任。

　　二、規(guī)范預(yù)售資金審核撥付、解除監(jiān)管

　　（一）監(jiān)管部門加強審核撥付。監(jiān)管部門要嚴格按照項目單體工程進度動態(tài)調(diào)整重點監(jiān)管資金留存額度，依企業(yè)申請及時撥付重點監(jiān)管資金用于本項目工程建設(shè)，最大限度支持項目建設(shè)交付。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目監(jiān)管賬戶內(nèi)資金未達到剩余工程建設(shè)撥付節(jié)點額度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因支付建設(shè)工程款、建筑材料款、設(shè)備款出現(xiàn)困難，存在引發(fā)社會矛盾風(fēng)險隱患，確需使用商品房預(yù)售監(jiān)管資金支付相關(guān)費用的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可向項目所在地監(jiān)管部門提出申請并承諾限期補足重點監(jiān)管額度資金，監(jiān)管部門報經(jīng)設(shè)區(qū)市人民政府同意后，依申請撥付使用重點監(jiān)管額度內(nèi)資金。監(jiān)管賬戶解除前，重點監(jiān)管資金不得用于支付任何借（貸）款本金和利息、繳納土地款、罰金、營銷費用及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工工資等費用。

　?。ǘ┍O(jiān)管銀行要認真履職。監(jiān)管銀行要嚴格履行預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)監(jiān)管部門同意不得擅自撥付重點監(jiān)管資金。同時，要配合監(jiān)管部門開展預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)法檢查工作。監(jiān)管銀行發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用重點額度內(nèi)資金問題的，應(yīng)當立即停止撥付并告知本級監(jiān)管部門，監(jiān)管部門要及時作出處理。

　　（三）規(guī)范解除項目預(yù)售資金監(jiān)管。為防范化解房地產(chǎn)項目風(fēng)險，對于跨區(qū)域經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資項目，在辦理解除商品房預(yù)售資金監(jiān)管時，需由監(jiān)管部門逐級上報至省住建廳，統(tǒng)籌考慮跨區(qū)域經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)全省資金平衡情況后，決定是否解除監(jiān)管，保障出險企業(yè)資金統(tǒng)籌使用。對于公積金中心合作的開發(fā)項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與公積金中心約定使用預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)資金代償公積金逾期貸款的，解除預(yù)售資金監(jiān)管按照《關(guān)于進一步促進全省房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（晉建房字〔2021〕103號）執(zhí)行。

　　三、提升監(jiān)管效能

　?。ㄒ唬┘訌姴块T聯(lián)動。各市、山西轉(zhuǎn)型綜改示范區(qū)監(jiān)管部門和人民銀行山西各市分行、國家金融監(jiān)督管理總局山西各監(jiān)管分局要建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作會商機制，強化工作聯(lián)動，形成監(jiān)管合力。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行、按揭貸款銀行、住房公積金管理等部門要共同參與，及時研處預(yù)售資金監(jiān)管工作中的問題。

　?。ǘ娀夹g(shù)支撐。各市、山西轉(zhuǎn)型綜改示范區(qū)監(jiān)管部門要強化山西數(shù)字房產(chǎn)平臺應(yīng)用，推動監(jiān)管部門、購房群眾對預(yù)售資金繳存信息隨時可查。通過房屋網(wǎng)簽備案信息共享等方式，支持監(jiān)管銀行跟蹤按揭貸款入賬情況，確保按揭貸款直接繳存至監(jiān)管賬戶。

　　（三）加強賬務(wù)核對。對于未實現(xiàn)線上監(jiān)管的地市，監(jiān)管部門要每月底前收集房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售信息并建立臺賬；監(jiān)管銀行要嚴格按照預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，配合監(jiān)管部門開展預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)法檢查工作，每月底前向監(jiān)管部門報送本月監(jiān)管資金存取情況。監(jiān)管銀行發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用重點監(jiān)管額度內(nèi)資金問題的，應(yīng)當立即停止撥付并告知本級監(jiān)管部門，監(jiān)管部門要及時處理。

　　四、加強宣傳引導(dǎo)

　?。ㄒ唬┮?guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公示信息。各市、山西轉(zhuǎn)型綜改示范區(qū)監(jiān)管部門要督促轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大信息公示力度，多渠道、全方位公布項目相關(guān)信息，如在商品房銷售場所顯著位置設(shè)立公示牌，公示預(yù)售許可證、監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、監(jiān)管賬號、與監(jiān)管賬戶綁定的POS機商戶名、商戶號、監(jiān)督舉報電話等信息。同時做好銷售告知，確保購房人充分知曉預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定以及監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬號等相關(guān)信息。

　?。ǘ┘哟蟊O(jiān)管部門信息公示力度。各市、山西轉(zhuǎn)型綜改示范區(qū)監(jiān)管部門要梳理轄區(qū)內(nèi)所有在建在售房地產(chǎn)開發(fā)項目的項目名稱、樓棟號、監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、監(jiān)管賬號以及監(jiān)督舉報電話等信息，通過門戶網(wǎng)站或其他媒體平臺向社會公布，方便購房群眾查詢。在本通知印發(fā)之日前取得預(yù)售許可的開發(fā)項目，相關(guān)信息要在2024年4月底前公布；新申領(lǐng)預(yù)售許可證的項目相關(guān)信息要在取證后一個月內(nèi)予以公布，并實施動態(tài)管理。

　?。ㄈ┏浞职l(fā)揮群眾監(jiān)督作用。購房者在繳納購房款時，為了保障自身權(quán)益，應(yīng)該核對預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的信息，確認監(jiān)管賬戶信息無誤后再行繳款。如發(fā)現(xiàn)繳納資金賬戶與公示賬戶不一致、購房款未繳入監(jiān)管賬戶等情況，直接向當?shù)乇O(jiān)管部門舉報（舉報電話詳見附件），監(jiān)管部門要及時依法依規(guī)處理。

　　五、依法追究相關(guān)責任

　?。ㄒ唬﹪烂C查處房地產(chǎn)企業(yè)違法違規(guī)行為

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定或監(jiān)管協(xié)議的，在相關(guān)問題整改完成前，項目所在地預(yù)售資金監(jiān)管部門應(yīng)當依法通知監(jiān)管銀行停止撥付其預(yù)售資金；符合《商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》第二十七條規(guī)定情形的，監(jiān)管部門要暫停其商品房預(yù)售和合同網(wǎng)簽備案。同時，監(jiān)管部門要在門戶網(wǎng)站等媒體平臺向社會公布購房預(yù)警提示，并將相關(guān)行為記入企業(yè)信用檔案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用預(yù)售資金的，監(jiān)管部門要及時移送有處罰權(quán)的部門依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第131號）等有關(guān)規(guī)定依法實施處罰。涉嫌違法犯罪的，要及時移送公安機關(guān)。

　　（二）嚴肅追究監(jiān)管銀行和按揭貸款銀行責任

　　監(jiān)管銀行違反預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定或監(jiān)管協(xié)議導(dǎo)致預(yù)售資金未全部直接存入監(jiān)管賬戶的，項目所在地監(jiān)管部門發(fā)現(xiàn)后可將其從監(jiān)管銀行名錄中予以刪除。監(jiān)管銀行未經(jīng)監(jiān)管部門核實同意擅自撥付重點監(jiān)管資金的，應(yīng)當負責追回資金；無法追回的，依法承擔相應(yīng)賠償責任。同時，項目所在地監(jiān)管部門要將有關(guān)情況通報同級人民銀行、金融監(jiān)督管理部門查處，視情節(jié)輕重暫停監(jiān)管銀行資格一至五年；情節(jié)嚴重的由省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、人民銀行山西省分行、國家金融監(jiān)督管理總局山西監(jiān)管局在全省范圍內(nèi)予以通報。

　　按揭貸款銀行未按規(guī)定在按揭貸款合同中明確監(jiān)管銀行和監(jiān)管賬戶、或未將按揭貸款直接全額劃入監(jiān)管賬戶的，項目所在地監(jiān)管部門可視情節(jié)通報同級人民銀行、金融監(jiān)督管理等部門。按揭貸款銀行同時在監(jiān)管銀行名錄中的，項目所在地監(jiān)管部門視情節(jié)輕重暫?；蛉∠O(jiān)管銀行資格。

　　附件：各市、山西轉(zhuǎn)型綜改示范區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管部門舉報電話

　　附件：各市、山西轉(zhuǎn)型綜改示范區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管部門舉報電話.docx

　　山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

　　中國人民銀行山西省分行

　　國家金融監(jiān)督管理總局山西監(jiān)管局

　　2024年4月7日

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